Δύο μύθοι και μία αλήθεια για την αξιοποίηση του πρώην Αεροδρομίου Ελληνικού

Το μεγάλο στοίχημα της κυβέρνησης, που θα κρίνει και τη βιωσιμότητά της έχει να κάνει με το πόσο στοχευμένα και με διαφάνεια θα προχωρήσει στις μεγάλες ιδιωτικοποιήσεις. 

 

Ιδιαίτερα σε αυτές, που θα οδηγήσουν σε αισιόδοξη ρότα την αγορά και θα δημιουργήσουν προϋποθέσεις για νέο αναπτυξιακό κύκλο. Τέτοιες φυσικά δεν είναι οι πωλήσεις της έκτασης στην Κέρκυρα (Κασσιόπη) ή στη Ρόδο (Αφάντου), αλλά οι διαγωνισμοί για το πρώην αεροδρόμιο, τη ΔΕΠΑ – ΔΕΣΦΑ, την Τραινοσε και τον ΟΠΑΠ.

 

Ειδικά για το Ελληνικό, εν όψει και της διαφαινόμενης επανάκαμψης του Κατάρ, πολλά ακούγονται, ενώ περισσότερα διαχέονται σε σχέση με τη μελλοντική του τύχη δημιουργώντας ένα κλοιό ασάφειας, που δημιουργεί κινδύνους, εν όψει των αποφάσεων αξιοποίησης.

Δύσκολη η χρηματοδότηση

Βασική αλήθεια από την οποία πρέπει να ξεκινήσει κανείς, ώστε να κατανοήσει τις δυσκολίες του project είναι η χρηματοοικονομική του πλευρά. «Το μεγάλο ζήτημα είναι ότι χρειάζονται τεράστια ποσά που κανείς δεν είναι διατεθειμένος να βάλει αυτή τη στιγμή» σημειώνουν στο Reporter.gr παράγοντες της αγοράς.

 

Εκεί έγκειται η μεγάλη δυσκολία του έργου, καθώς η πλευρά του ΤΑΙΠΕΔ – Ελληνικό Α.Ε. δε συνεισφέρει ούτε σεντ στον επίδοξο πλειοδότη. Απλά το Ελληνικό Δημόσιο συμμετέχει με ποσοστό 30% στην κερδοφορία από την αξιοποίηση της περιοχής καθ’ όλη τη διάρκεια της Σύμβασης που θα υπογραφεί.

 

Επενδυτικό σχέδιο που μπορεί να δώσει σε πλήρη ανάπτυξη 1%-2% στο ΑΕΠ

 

«Επαφίεται, λοιπόν, σε αυτόν να βρει τους αναγκαίους πόρους, να χτίσει συνέργιες, να καταθέσει προτάσεις για ενδεχόμενη κοινοτική χρηματοδότηση, αναλαμβάνοντας όλο το ρίσκο, ώστε να προχωρήσει στην ανάπτυξη του έργου, η οποία θα γίνει σε στάδια. Στη σημερινή συγκυρία η αναζήτηση τραπεζικής ή άλλης χρηματοδότησης είναι μια πολύ δύσκολη υπόθεση για έργα αστικής και πολεοδομικής ανάπτυξης» σημειώνει στο Reporter.gr καλά πληροφορημένη πηγή. Άλλωστε πρόκειται για ένα επενδυτικό σχέδιο που μπορεί να δώσει σε πλήρη ανάπτυξη 1%-2% στο ΑΕΠ της χώρας, πάνω από 15.000 θέσεις εργασίας, τόσο με τα έργα υποδομής που προβλέπονται, όσο και με την οικιστική και τουριστική αξιοποίηση.

Χωρίς να είναι τίποτε βέβαιο ακόμη σε σχέση με το πρώτο αντίτιμο για την απόκτηση της περιοχής γίνεται λόγος για ποσά που ξεκινούν από τα 700 εκατομμύρια ευρώ. Ωστόσο αυτό που θα κληθεί να καταβάλει ο επίδοξος αγοραστής είναι υπερδιπλάσιο και μάλιστα σε αυστηρά και με νομικές ρήτρες καθορισμένα χρονικά διαστήματα (από 5 έως 10 χρόνια) , τόσο για την ανάπτυξη πολλαπλών χρήσεων, όσο και για τη βελτίωση των υποδομών αθλητισμού, της υφιστάμενης παραχωρημένης, αλλά με σημαντικά χρηματοοικονομικά προβλήματα μαρίνας (ανήκει στην ΑΤΤΙΚΑΤ), των συνεδριακών κέντρων κλπ. Αυτά, άλλωστε θα είναι τα δυνατά σημεία που, συνδυαζόμενα, θα καταστήσουν την περιοχή μοναδικό διεθνή πόλο έλξης κι άρα θα τονώσουν τη ζήτηση για τις κατοικίες, που θα κατασκευαστούν, σε μια περίοδο που η αγορά ακινήτων είναι σε ελεύθερη πτώση και υπό φορολογικό διωγμό.

Έτσι, με δεδομένες τις δυσκολίες χρηματοδότησης, ως λύση, σχεδιάζεται να «ανοίξει» ο διαγωνισμός με τη συγκρότηση κοινοπρακτικών σχημάτων, ώστε να διευκολυνθεί η αναζήτηση πόρων, που αυτή τη στιγμή δεν υπάρχουν

 

Ξενάγηση στις υποψήφιες εταιρείες 

Ήδη ξεκίνησαν οι ειδικές συναντήσεις παρουσιάσεων και επισκέψεων στους χώρους του Ελληνικού, από τους τρεις προεπιλεγέντες υποψήφιους για την αξιοποίηση του χώρου επενδυτές, την εβραϊκών συμφερόντων Elbit Cochin Ltd, τη βρετανική  London & Regional Properties και τη Lamda Development του Ομίλου Λάτση. Επίσης, το ΤΑΙΠΕΔ παρέδωσε στους προεπιλεγμένους επενδυτές, που υπέγραψαν την προβλεπόμενη συμφωνία εμπιστευτικότητας τα σχετικά τεύχη διαγωνισμού, καθώς και τις λεπτομέρειες για την πρόσβαση στα τεχνικά και νομικά στοιχεία του έργου για την διενέργεια των αναγκαίων ελέγχων.

 

Στο φόντο αυτών των δυσκολιών, που μπορεί να καταστούν ιδιαίτερα δυσεπίλυτες, αναπτύσσεται, ωστόσο και μία δημόσια συζήτηση, για το εάν η ανάπτυξη που θα γίνει στο χώρο θα αποστερήσει την Αττική από ένα πνεύμονα πρασίνου, κι από το παράλιο μέτωπό της.

 

Τι προβλέπει ο Νόμος 4062/2012για πράσινο πρόσβαση στη θάλασσα

Την άνοιξη του 2012 ψηφίσθηκε ο Νόμος με τον οποίο ορίζεται οι προδιαγραφές και προϋποθέσεις αξιοποίησης του πρώην Αεροδρομίου Ελληνικού, τις οποίες οφείλει να σεβαστεί ο νέος ιδιοκτήτης, που θα αναδειχθεί. Πέρα από την ύπαρξη για πρώτη φορά χρηματοοικονομικής μελέτης προσδίδεται επίσης για πρώτη φορά στο ακίνητο ενιαία και συνολική πολεοδομική και αναπτυξιακή ταυτότητα, συμβατή με τον αναπτυξιακό του προορισμό και τη μακρο-χωροταξική του ένταξη. Ο νόμος δίνει θέτει αναγκαίους περιορισμούς, ώστε να εξασφαλιστεί ότι η επένδυση πέρα από την οικονομική και αναπτυξιακή της διάσταση, θα αποδώσει στους κατοίκους της ευρύτερης περιοχής χώρους αναψυχής και κοινωνικών εξυπηρετήσεων, ενώ θέτει τους βασικούς όρους δόμησης στην παράκτια ζώνη – κελιδί για την προσέλκυση επενδυτών, ώστε να μην αποκόψει από τη θάλασσα την προς τον Υμηττό αστική ανάπτυξη. Το θέμα βέβαια είναι να μην αλλάξει στην πορεία.

Πάρκο 2.000 στρεμμάτων


Σύμφωνα με το Σχέδιο Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού – Αγ. Κοσμά που αναφέρεται στο άρθρο 2 του εν λόγω Νόμου:

• έκταση επιφάνειας τουλάχιστον 2.000 στρεμμάτων θα χρησιμοποιηθεί για τη δημιουργία του Μητροπολιτικού Πάρκου Πρασίνου και Αναψυχής με χρήσεις πρασίνου, ελεύθερων χώρων, αναψυχής, αθλητισμού, πολιτισμού, κοινωφελών λειτουργιών και πρότυπων αστικών υποδομών. Στο χώρο αυτό θα μπορούν να ανεγερθούν και κτίρια, τα οποία όμως δεν θα μπορούν να υπερβαίνουν σε έκταση το 10% του συνόλου. Επίσης, τα κτίρια αυτά δεν θα μπορούν να υπερβαίνουν τους δύο ορόφους και τα 10 μέτρα ύψος. 
• Στις προς πολεοδόμηση περιοχές επιτρέπονται η ανέγερση κατοικιών και εμπορικών κέντρων, ερευνητικών κέντρων, εκπαιδευτικών ιδρυμάτων, αθλητικών εγκαταστάσεων, πολιτιστικών εγκαταστάσεων, εστιατόρια –αναψυκτήρια, κ.ά. 
• Για τις εγκαταστάσεις τουρισμού και αναψυχής ο συντελεστής δόμησης είναι 0,2 . 
• Το μέγιστο ποσοστό κάλυψης για κτίρια και εγκαταστάσεις στο σύνολο του Μητροπολιτικού πόλου Ελληνικού – Αγ. Κοσμά είναι το 35% και σε τέτοια διάταξη ώστε να μην αποκόπτεται το θαλάσσιο μέτωπο.

Συνοπτικά το μοντέλο ανάπτυξης της Ελληνικό ΑΕ για τον χώρο του πρώην Αεροδρομίου και της παράκτιας ζώνης του Αγ. Κοσμά  προβλέπει τα εξής μεγέθη κατανομής του χώρου:

• δημόσιοι ανοιχτοί πράσινοι χώροι 40% της συνολικής έκτασης
• ιδιωτικοί ανοικτοί πράσινοι χώροι 20% της συνολικής έκτασης
• κάλυψη (αποτύπωμα κτιρίων) της τάξης του 20% της συνολικής έκτασης
• δρόμοι και χώροι κυκλοφορίας 20% της συνολικής έκτασης

Επιπλέον, προβλέπεται ειδική διαχείριση του παράκτιου μετώπου ορίζοντας μέγιστο συντελεστή κάλυψης 15% στο σύνολο της έκτασης και μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος κτιρίων τους δύο ορόφους και τα 10μ. Υπάρχει, τέλος, ειδική πρόβλεψη για την προστασία των κατοίκων στα σύνορα με τους όμορους Δήμους καθώς δεν επιτρέπεται η κατασκευή υψηλών κτιρίων εντός ζώνης 100 μέτρων από τα όρια του ακινήτου με εξαίρεση των τμημάτων επί της Λ. Βουλιαγμένης και της Λ. Ποσειδώνος. Οι όροι αυτοί οδηγούν σε μία ήπια ανάπτυξη, ακόμα και με τον προσαυξημένο συντελεστή, και παράλληλα δίνουν τη δυνατότητα να ωφεληθεί το Πράσινο Ταμείο.

   reporter.gr

Πηγή:www.reporter.gr